Le lexique de la loi Duflot

La Loi Duflot 2014, la nouvelle loi de défiscalisation dédiée à l’investissement immobilier locatif et applicable dans le cadre de la loi des finances 2014.

Nous vous détaillons ici les différents termes issus de l’univers de la défiscalisation et de l’investissement immobilier afin de mieux comprendre les détails de la loi Duflot.

Aménité

Les aménités évoquent souvent la notion d’aspects agréables difficilement quantifiables en termes de valeur monétaire (services non marchands liés à notre environnement ou à la société en général.

Appels de fonds

Dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A.), vous effectuez le paiement de votre logement au fur et à mesure de l’avancement de sa construction, par « décaissements successifs ».

Ces  décaissements appelés « Appels de Fonds »  respectent un calendrier et un plafond légaux, qui  marquent les étapes décisives de l’avancement des travaux :

  • 35 % à l’achèvement des fondations,
  • 70 % au hors d’eau,
  • 95 % à l’achèvement,
  • 100% à la livraison

Les déblocages suivants font l’objet d’appels de fonds qui vous sont envoyés directement à vous ou à votre banque par votre promoteur, accompagnés des attestations d’avancement des travaux émises et certifiées par le maître d’œuvre.

BBC

Le label BBC “Bâtiment de basse consommation énergétique” est un ensemble de normes de performances énergétiques ayant pour objectif de diminuer les consommations énergétiques des bâtiments. Ce label officiel français a été créé par l’arrêté ministériel du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label « Haute Performance Energétique ». Cette certification valorise les équipements et solutions techniques qui contribuent à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Les consommations prises en compte dans le calcul concernent le chauffage, l’eau chaude sanitaire (ECS), la climatisation, l’éclairage et les auxiliaires de chauffage et de ventilation. La surface prise en compte est la surface hors œuvre nette (SHON). Le référentiel détaillé du label BBC a été établi par l’association française Effinergie et est consultable sur le site Effinergie.

BEPAS-2005 (Bâtiment à Energie PASsive)

Un bâtiment BEPAS est un bâtiment dont les consommations en chauffage et rafraîchissement sont inférieures ou égales à 15 kWh / m² / an. Cette performance énergétique passe par une conception architecturale bioclimatique (exploitation optimisée des apports solaires, forte isolation, etc.) et des équipements performants.

BEPOS-2005 (Bâtiment à Energie POSitive)

Un bâtiment BEPOS est un bâtiment qui produit plus d’énergie qu’il n’en consomme. Doté de consommations en chauffage et rafraîchissement faibles (généralement inférieures ou égales au niveau BEPAS). Il produit de l’énergie au moyen de systèmes énergies renouvelables en quantité suffisante pour assurer son indépendance énergétique.

Bilan foncier

Le bilan foncier (ou état préparatoire aux revenus foncier) correspond à l’état de vos revenus fonciers à un moment donné. C’est donc une “photographie” de votre portefeuille patrimonial. Il correspond à la somme de vos revenus fonciers (loyers perçus et éventuelles subventions) à laquelle est imputée l’ensemble des charges afférentes (taxe foncière, assurances du logement, frais de gestion si gestion par un administrateur de biens, assurance contre les risques locatifs, travaux de réhabilitation éventuels et charges de copropriété, intérêts d’emprunt).

Charges de copropriété

Les charges de copropriété sont de trois types :

  • Les avances (fonds de réserve et avances de travaux futurs). Tous les montants sont fixés par un vote de l’assemblée générale. Elles sont réclamées lors de l’achat du bien, puis remboursées à sa revente.
  • Les charges courantes relevant de l’entretien des parties communes (hall d’entrée, couloirs, espaces verts, consommation d’eau pour le nettoyage ou l’arrosage des pelouses, électricité des parties communes, éclairage des couloirs, candélabres extérieurs). Elles sont réclamées chaque trimestre et calculées sur la base du budget prévisionnel annuel voté en assemblée générale.
  • Les charges pour travaux qui sont la conséquence des décisions prises par l’assemblée en matière d’exécution des travaux rendus nécessaires par l’état des parties communes.

Toutes ces charges sont réclamées par le syndic par l’envoi d’un document intitulé « appel de fonds ». L’ appel de fonds peut vous être envoyé pour règlement ou pour information. Dans ce dernier cas, vous n’avez pas à vous en acquitter directement. Votre gestionnaire procédera au paiement auprès du syndic par retenue sur les loyers et provisions sur charges acquittées par votre locataire avant règlement sur votre compte.

Lors de la clôture de l’exercice comptable, une double régularisation s’opère en fonction :

  • du rapprochement entre le budget prévisionnel et les charges réelles,
  • de la répartition des charges vous incombant et celles incombant à votre locataire.

Compromis de vente

Le compromis de vente est un « avant contrat », un acte de promesse d’achat, entre le vendeur et l’acquéreur qui fixe le prix et les conditions de la vente, rédigé et signé auprès d’un notaire.

De manière générale, il y a un délai de trois mois entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif, temps nécessaire aux différentes formalités administratives, dont, entre autres, l’obtention du crédit par l’acquéreur.

Contrat de bail ou contrat de location

Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage selon lequel l’une des parties, le bailleur confère la jouissance d’un bien immobilier à l’autre partie, le locataire,  moyennant le versement d’un loyer pendant un certain temps.

De manière générale, un contrat de bail est établi pour une durée de 3 ans, renouvelable sous tacite reconduction et résiliable à tout moment par le locataire, et sous condition du respect des trois mois de préavis. C’est le cas pour votre investissement Duflot.

Pour un logement meublé, le contrat de location est établi pour une durée de 1 an, renouvelable sous tacite reconduction.

Contrat de réservation

Dans le cadre d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A.), l’investisseur doit formaliser son engagement de réservation du logement par la signature d’un contrat de réservation qui doit obligatoirement mentionner :

  • La surface habitable approximative,
  • Le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires (dépendances, services, etc.)
  • La situation dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété,
  • Le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision,
  • Un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux utilisés, équipements, etc.)
  • La date prévue pour la signature du contrat de vente définitif.

L’absence d’une de ces mentions entraîne la nullité du contrat.

Comme pour tout contrat, l’investisseur bénéficie d’un délai de rétractation : Ici il s’agit du délais SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains)  d’une durée de 7 jours. Plus de détail à propos de la SRU sur le site Légifrance.

Les annexes du contrat de réservation

Les pièces suivantes doivent être paraphées et signées par l’investisseur lors de la réservation du logement Duflot et annéxées au contrat de réservation :

  • Le descriptif technique
  • L’ ERNT
  • Les plans de repérage
  • Le plan du logement
  • Y joindre également le chèque de réservation (non encaissé et restitué au client à la signature de l’acte authentique).

Copropriété

La copropriété est l’organisation d’immeuble répartie en lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. Cette forme existe dès lors qu’un immeuble est divisé entre 2 propriétaires minimum. La copropriété est fondée sur un acte, le règlement de copropriété, et sur la réunion de copropriétaires en un groupement : le syndicat. Un représentant, le  syndic de copropriété, est désigné pour gérer son fonctionnement et son entretien, en collaboration, le plus souvent, avec le conseil syndical.

Courtier en crédit

La multiplication des prestations bancaires et le surplus d’informations font que les courtiers en crédit sont en plein développement pour atteindre 25% de parts de marché dans la commercialisation de crédits pour les particuliers en 2010.

En 2009, la Commission Européenne a reconnu que les courtiers en crédit (ou intermédiaires de crédit) favorisent une concurrence accrue entre les différents organismes bancaires et une liberté de choix pour leurs clients.

Cela s’explique simplement par son statut. Le courtier est un intermédiaire entre l’investisseur et l’organisme de financements (banque).
Il a pour mission d’assurer :

  • les démarches administratives (montage du dossier de financement),
  • les démarches vers les différents organismes de financements,
  • la négociation pour atteindre les meilleurs taux d’emprunt et conditions.

Passer par un courtier en crédit permet un gain de temps évident, une meilleure mise en concurrence des établissements de crédit et également des gains d’argent avec des taux d’intérêts attractifs grâce à leur connaissance du secteur et du marché. Concrètement il devient un véritable consultant personnalisé dans la construction du financement du bien.

Crédit d’impôt

Le crédit d’impôt est une disposition fiscale qui permet aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses occasionnées par l’achat du bien. Si ce crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, l’excédent est remboursé au ménage, c’est le cas notamment pour les ménages ne payant pas d’impôt.

Déclaration d’impôts commune

Lors de la souscription d’une déclaration commune, les personnes mariées ou pacsées sont soumises conjointement à l’impôt sur le revenu. Elles sont tenues solidairement du paiement de l’impôt, les services fiscaux peuvent demander à l’un ou l’autre le paiement de la totalité de l’impôt dû.
La souscription d’une déclaration commune permet d’augmenter le nombre de parts du foyer fiscal. Le quotient familial permettant de diviser le revenu imposable en un certain nombre de parts (un couple sans enfant représente deux parts, tandis que dans l’hypothèse d’une déclaration séparée chaque personne ne dispose que d’une seule part).

Déduction d’impôt

La déduction d’impôt est une disposition fiscale qui permet de retrancher certaines dépenses, limitativement énumérées par la loi, de son montant imposable. Il s’agit d’un avantage fiscal accordé “avant imposition”. Ce système autrement appelé système de l’amortissement était celui appliqué dans les lois Perrisol, Besson, de Robien, de Robien Recentré et Borloo.

Déficit foncier

Dans un investissement locatif, vous êtes en déficit foncier si l’ensemble de vos charges annuelles de propriété (intérêts d’emprunt ,entretien, travaux, frais réels de gérance, primes d’assurance couvrant les impayés de loyers, taxes foncières, droit de bail et déductions forfaitaires) ajoutées à l’amortissement de votre bien sont plus importantes que vos loyers encaissés. Dans ce cas, vous créez un déficit foncier déductible du revenu imposable. Ce déficit est imputable sur votre revenu global de l’année, c’est-à-dire sur l’ensemble de vos revenus, toutes catégories confondues. Pour les logements locatifs neufs acquis sous le régime de l’amortissement Périssol, son montant s’élève à hauteur de 10.700 € ou 15.300 €.

Attention :
Pour imputer ce déficit sur vos revenus globaux, il faut que le déficit résulte exclusivement des charges autres que les intérêts d’emprunt. Le revenu brut étant d’abord réputé compenser les intérêts d’emprunts, la fraction du déficit provenant d’intérêts d’emprunts est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. De même pour le montant des charges dépassant le seuil.

Exemple :
Prenons le cas d’un revenu brut foncier de 10 000 €, avec 16 000 € de charges déductibles (hors intérêts) et 12 000 € d’intérêts d’emprunt. Le déficit total représente 18 000 €. Il faut déduire d’abord les intérêts d’emprunt du revenu brut foncier, ce qui donne un déficit foncier intermédiaire de 2 000 €, imputable sur les revenus fonciers ultérieurs des dix prochaines années. On peut ensuite imputer 10 700 € sur le revenu global de l’année et reporter l’excédent des charges (5300 €) sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Foyer fiscal

Le terme foyer fiscal désigne l’ensemble des personnes inscrites sur une même déclaration de revenus.
Il peut y avoir plusieurs foyers fiscaux dans un seul ménage : par exemple, un couple non marié où chacun remplit sa propre déclaration de revenus compte pour deux foyers fiscaux.

Garanties locatives

Un investissement locatif imputé d’une absence de locataire est fortement pénalisant pour sa rentabilité. Ainsi, moyennant un pourcentage du loyer, il existe trois sortes de garanties locatives pour le propriétaire investisseur.

Carence locative et vacance locative

Deux assurances existent pour minimiser les pertes lors de l’absence de locataire :

  • La garantie carence locative : en cas de non location à la livraison.

Clairement, la carence locative résulte de l’absence d’un premier locataire lors de la location d’un bien pour la première fois. Elle est généralement couverte à hauteur de 100%. La carence locative résulte souvent d’un mauvais positionnement du bien vis à vis du marché (coût du loyer), de la qualité du logement (vétusté, propreté) et de l’application dont il faut faire preuve pour faire connaître son offre, et ainsi être visible sur le marché.

  • La garantie vacance locative : en cas d’absence de locataire entre deux locations

Clairement, la vacance locative est la conséquence de la non-location du bien immobilier entre deux locataires. L’assurance couvre seulement les pertes pécuniaires allant de 80% à 100% du loyer.

Leur coût

Le coût total des assurances de vacance et de carence locatives oscille entre 2,75% et 4 % du loyer annuel, charges comprises. Notons qu’il faut compter entre 2% et 3 % du loyer annuel charges comprises si le logement en location est gérée par un administrateur de biens proposant cette assurance. Par ailleurs, il est intéressant de souligner qu’il y a nécessairement une franchise (période pendant laquelle il n’y a pas d’indemnisation) qui varie généralement entre 2 et 4 mois quelque soit le risque couvert.

Garantie loyers impayés

  • La garantie loyers impayés : en cas de défaillance du locataire

Ainsi, cette assurance permet de couvrir les loyers impayés incluant charges, taxes, indemnités d’occupation, et ce quelque soit la cause du non-paiement. Elle permet également de prévenir du départ prématuré du locataire via une indemnisation jusqu’à récupération des locaux (en cas de décès ou de départ prématuré du locataire). Enfin, la couverture des frais de contentieux nécessaires au recouvrement du montant des loyers impayés ou pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières est généralement incluse

Il est néanmoins intéressant de noter que souvent, dégradations et détériorations sont couvertes par ce type d’assurance (si elles sont non couvertes par le dépôt de garantie).

On estime en général qu’un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer. Il devra également posséder un CDI. Toute situation plus précaire se verrait dans l’obligation de fournir une caution solidaire d’un tiers.

Son coût

Généralement, les tarifs de la garantie loyers impayés varient entre 3% et 4% du montant annuel des loyers et charges.

L’avantage principal de la garantie locative est la rapidité des jugements avec une efficacité accrue grâce notamment à des économies de coûts qui s’expliquent par l’absence d’avocats et de procureurs.

Impôt sur le revenu

L’impôt sur le revenu (IR) est un impôt direct, progressif, prélevé par l’Etat. il est établit en fonction de la totalité des revenus perçus par l’ensemble d’un même foyer fiscal au cours d’une année N. L’IR représente 21% des recettes fiscales brutes de l’Etat. Seule la TVA fait mieux.

A qui s’applique l’impôt sur le revenu?

  • Les personnes physiques.

L’IR est appliqué aux personnes physiques dont le domicile fiscal est situé en France.

  • Les sociétés civiles (exemple SCI)

Les sociétés civiles peuvent être soumises à l’IR. Dans ce cas, les bénéfices de chaque associé sont soumis à l’iR au prorata de sa participation (nombre de parts) dans la société.

Dans le cas où la société civile a opté pour un régime soumis à l’IS (Impôt sur les Sociétés), alors les bénéfices de chaque associé ne sont pas concernés par l’IR.

Quels revenus sont-ils soumis à l’IR?

Les revenus soumis à l’IR sont distingués en 7 catégories :

  1. les traitements, salaires, pensions, retraites et rentes
  2. les revenus des placements financiers (revenus mobiliers)
  3. les plus-values et gains divers
  4. les bénéfices industriels et commerciaux
  5. les bénéfices non commerciaux des professions libérales et assimilées
  6. les bénéfices agricoles
  7. les revenus fonciers

Quels sont les revenus exonérés d’IR ?

Certains revenus sont exonérés d’IR et ne sont pas à déclarer tels que :

  • les prestations familiales légales (allocations familiales, allocation logement, …)
  • l’aide à la famille pour l’emploi d’une assistante maternelle agréée, et l’allocation de garde d’enfant à domicile (AGED)
  • les sommes perçues au titre du RSA (bien que devant être déclarées
  • les intérêts des sommes inscrites sur un livret d’épargne (type CODEVI, livret jeune,…)

Certains revenus ne sont exonérés que pour partie tels que :

  • le salaire des apprentis munis d’un contrat.
  • les salaires versés aux étudiants âgés de 25 ans durant leur scolarité ou leurs vacances .
  • les indemnités journalières d’accident du travail ou de maladie professionnelle quant à elles sont imposables à hauteur de 50 % de leur montant.

L’ensemble de de ces revenus constitue le revenu global imposable , base de calcul pour l’impôt sur le revenu.

Comment calcule -t-on l’IR?

Le calcul de l’IR tient compte des revenus, de la situation familiale, du nombre de personnes à charge et de charges éventuelles déductibles.

L’impôt sur le revenu se calcule sur la base du cumul des différents revenus perçus par le contribuable avant déductions de crédits ou de réductions d’impôt divers dont il pourrait bénéficier.

Le contribuable représente un foyer fiscal constitué d’un nombre de parts fiscales. Les revenus et les charges de tous les membres d’un même foyer fiscal sont pris en compte pour mettre en place une imposition unique au nom du contribuable. Ainsi une seule déclaration de revenu par foyer fiscal est nécessaire pour le contribuable, son conjoint et leurs personnes à charge.

NB: Les cas de déclarations distinctes sont fréquentes et concernent les personnes vivant en union libre, les époux séparés sous le régime de la séparation des biens ne vivant pas ensemble et les époux séparés non divorcés ne vivant pas ensemble.

Ainsi pour calculer l’impôt sur le revenu d’un contribuable, les revenus de toutes les personnes constituant le foyer fiscal sont pris en compte et sont regroupés sous le revenu net global imposable (RGI).

Ce RGI est ensuite soumis à un taux d’imposition qui diffère selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) du contribuable, aussi appelée Quotient Familial (QF) (cf tableau ci-dessous).

TMI (ou QF)  = RGI / (Nombre de parts dans le foyer fiscal)

Le gel du barème de l’impôt est maintenu en 2013. Les revenus de 2012 subiront donc le même barème que ceux de 2010. Les ménages modestes quant à eux profiteront d’une décote revalorisée de 9 %.

Fraction de revenu imposable Taux d’imposition
Jusqu’à 5 963 € 0 %
Fraction de 5 964 € à 11 896 € 5,5 %
Fraction de 11 897 € à 26 420 € 14 %
Fraction de 26 421 à 70 830 € 30 %
Fraction de 70 831 € à 150 000 € 41 %
Fraction supérieure à 150 000 € 45 %

L’impôt sur le revenu est la somme de l’impôt calculé sur chacune des tranches

Exemple :
Un couple avec 1 enfant et un RGI de 70000€
2.5 parts fiscales => QF = 28000€
IR/part sur TMI à 5.5% = (11896-5963)*0.055 = 326.31
IR/part sur TMI à 14% = (26420 – 11896)*0.14 = 2033.36
IR/part sur TMI à 30% = (28000 – 26420) * 0.3 = 474
L’IR de ce foyer fiscal sera donc de (326.31 + 2033.36 + 474) * 2.5 = 7084€

Comment calcule-t-on le nombre de parts composant le foyer fiscal?

Situation familiale du foyer fiscal Nombre de parts
Célibataire, divorcé ou veuf et sans charges de famille 1
Célibataire, divorcé ou séparé ayant un enfant à charge exclusive 1,5
Marié sans enfant à charge 2
Marié ou veuf avec un enfant à charge 2,5
Célibataire, divorcé ou séparé avec deux enfants à charge exclusive 2,5
Marié ou veuf avec deux enfants à charge 3
Célibataire, divorcé ou séparé avec trois enfants à charge exclusive 3,5
Marié ou veuf avec trois enfants à charge 4
Célibataire, divorcé ou séparé avec quatre enfants à charge exclusive 4,5
Marié ou veuf avec quatre enfants à charge 5
Célibataire, divorcé ou séparé avec cinq enfants à charge exclusive 5,5
Marié ou veuf avec cinq enfants à charge (et ainsi de suite, en augmentant d’une part pour chaque enfant supplémentaire à charge) 6
L’invalidité génère 1/2 part supplémentaire

Livraison

Par définition, la livraison est l’acte par lequel vous prenez possession de votre logement neuf et constatez que les travaux ont été réalisés de manière satisfaisante.

Lors de la livraison, vous réglez le solde du prix de votre logement neuf, soit les 5% restants (appels de fonds) : Vous devenez pleinement propriétaire de votre logement neuf et par conséquent responsable. C’est pourquoi vous devez avoir souscrit, au préalable à une assurance multirisques habitation.

La livraison consiste à une visite détaillée de votre logement neuf, avec la remise de l’ensemble de vos clés (appartement, garage, cave,…).

A l’issue de cette livraison, un procès verbal de livraison est rédigé et signé par vous ou votre représentant (gestionnaire ou autre). Une copie vous sera adressée dans les semaines suivant la livraison.

Par ailleurs, lors de la livraison, il est possible que des désordres, appelés « réserves », y soient notés. Ces derniers ne font pas obstacle à la mise en location de votre bien. Le maître d’ouvrage a l’obligation d’intervenir auprès des entreprises concernées qui se chargeront de les lever. Dès que les dites « réserves » sont levées,  le promoteur vous envoie un quitus de levée des réserves.

Logement intermédiaire

On appelle logement intermédiaire un logement du parc locatif (social ou non) proposant des niveaux de prix « intermédiaires » entre le marché social et libre, le plus souvent avec des loyers et des niveaux de ressources des occupants plafonnés.
Le logement intermédiaire concerne principalement des financements de type PLS et PLI. Il existe notamment le dispositif Scellier intermédiaire ou Scellier social qui répond à ce besoin de logements intermédiaires. La loi Duflot s’inscrit exactement dans la volonté de développer la création de logement intermédiaires : 40 000 logements par an sont espérés.

Attention : A ne pas confondre avec l’habitat intermédiaire qui est une catégorie de logements associant des espaces de vie privatifs ou individualisés pour les habitants (jardins, terrasses, balcons, entrées individuelles) et des densités relativement élevées. Il s’agit d’une forme urbaine « intermédiaire » entre le logement collectif et individuel.

Logement neuf

Est considéré comme neuf au sens fiscal un logement (maison individuelle ou appartement situé dans un immeuble collectif) achevé depuis moins de 5 ans et n’ayant pas encore fait l’objet, depuis son achèvement, d’une première mutation consentie à une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens.

Loi de défiscalisation

La défiscalisation désigne l’ensemble des dispositifs destinés à alléger la charge fiscale des contribuables, c’est à dire qui ont pour objectif de diminuer leurs impôts à travers différents leviers (crédits d’impôts, réduction impôts, déduction d’impôts).

Afin de bénéficier de ces économies d’impôts, le contribuable doit investir dans un domaine prédéfini par la loi, que l’Etat souhaite promouvoir. Toutes les lois de défiscalisation sont basées sur un système incitatif, autant profitables au contribuable qu’à l’Etat. Dans le cas de la loi Duflot, et des anciennes lois liées à l’investissement locatif (Scellier, Borloo, de Robien, Besson, Périssol) l’état souhaite accroître le parc locatif français et relancer la production de logements neufs (40 000 espérés par la loi Duflot).

La défiscalisation est un moyen de diminuer ses impôts tout en se constituant un patrimoine diversifié qui peut générer des revenus complémentaires stables.

Mandat de gestion

Le mandat de gestion locative est un contrat par lequel vous donnez le pouvoir d’accomplir en votre nom de nombreux actes liés à la gestion  et à la location de votre bien à un mandataire. Celui-ci peut être, au choix, un administrateur de biens, un notaire, un syndic, ou une agence immobilière. Le mandat de gestion vous permet ainsi de déléguer les missions suivantes à votre gestionnaire :

Avant l’entrée de votre locataire :

  • Être présent lors de la livraison de votre acquisition (remise des clés),
  • Rechercher des locataires potentiels
  • Assurer les visites de votre bien auprès des candidats locataires
  • S’assurer de la solvabilité du locataire
  • Etablir le bail de location
  • Etablir le Diagnostic de Performance Energique (DPE)

La gestion quotidienne de votre bien durant vos 9 années de défiscalisation :

  • Établir les états des lieux d’entrée et de sortie,
  • Maintenir le bon état général de votre logement
  • Vous adresser chaque mois vos loyers (charges comprises) et vous transmettre    votre relevé de gérance à chaque trimestre
  • Pré-établir la déclaration des revenus fonciers
  • Établir la déclaration H2 que nous transmettons au centre des impôts fonciers
  • Établir le recouvrement et l’encaissement des loyers
  • Régler les appels de charges de la copropriété
  • Effectuer la révision annuelle du loyer en fonction de l’indice de référence des loyers
  • Mettre en œuvre la garantie des loyers en cas :
  1. d’absence de locataire entre deux locations (garantie vacance locative),
  2. de défaillance du locataire (garantie loyers impayés),
  3. de non location à la livraison (garantie carence locative).
  • Assurer le suivi des travaux en cours et aider au choix des prestataires si besoin

Mandat de vente

Le mandat de vente est un contrat par lequel le propriétaire va charger un professionnel de l’immobilier de vendre son bien. Le mandat de vente peut être :

  • Exclusif : Mise en vente du bien par un professionnel unique.
    Ce mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même seulement s’il paie un montant de commission équivalent à l’agence.

  • Co-exclusif : Mise en vente du bien par un nombre limité de professionnels.
    Ce mandat engage les propriétaires à vendre par l’une des agences soumis à la co-exclusivité. La rémunération est souvent répartie entre les agences même si ces dernières n’ont pas finalisé la vente.

  • Semi-exclusif : Mise en vente du bien par un seul professionnel.
    Contrairement à l’exclusivité, le propriétaire garde le droit de vendre directement son bien.

  • Simple : Mise en vente du bien par de multiples professionnels.
    Si le propriétaire vend par lui-même, il n’a pas à donner de commission au mandataire .

Ces mandats sont donnés pour une période déterminée de 3 mois irrévocables. Ils sont renouvelables par tacite reconduction sur une durée de 12 à 24 mois.

Plafond de loyers

Le plafond de loyer correspond au montant maximum du loyer hors charge. Ce plafond est fixé au mètre carré de surface habitable ou surface pondérée (selon les lois fiscales en vigueur). Le montant du loyer pratiqué doit être supérieur à celui d’un logement conventionné (social), mais inférieur à celui d’un loyer libre (fixé selon les règles du marché local). Les plafonds de loyers sont fixés en fonction de zones géographiques déterminées de manière spécifique et varient selon les lois fiscales en vigueur. La loi Duflot est conditionnée par un plafonnement de loyer.

Plafond de loyer “Duflot”

Le calcul du plafond de loyer

Pour calculer le plafond de loyer il faut prendre en compte la surface habitable qui est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes.

Dans le carde de la loi Duflot, comme pour d’autres lois de défiscalisation (Scellier intermédiaire, Borloo, Besson), des plafonds de loyers ont été introduits au dispositif.
Les avantages fiscaux réservés aux propriétaires ont pour contrepartie cette contrainte de location.

Les plafonds des loyers prévus par la loi Duflot sont situés en dessous des loyers du marché actuels selon les nouvelles zones géographiques :

Zone A bis 16,72 € /m²
Zone A 12,42 € /m²
Zone B 1 10,00 € /m²
Zone B2 8,69 € /m²

Un coefficient sera appliqué afin de tenir compte de la surface du logement.
La formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19 / surface).
Ainsi, un logement de moins de 63m² pourra être majoré par rapport à la grille théorique. En revanche,le coefficient ne pourra pas excéder 1,2. A l’inverse un logement de grande surface aura une limite plus basse.

Comme pour les ressources, ces plafonds seront révisés chaque année.

Exemple de calcul 
> un appartement T3 de 60m² avec 8m² de terrasse situé en zone A Bis 
Calcul de la surface pondérée : 8 / 2 = 4m²  et  60 + 4 = 64m²
Calcul du loyer : 0,7 + (19/64) = 0,98 16,72 € x 0.98 = 16,39 € 
Cet appartement pourra être loué à 16,39 € / m² soit 1049 € de loyer par mois.

Prêt à taux zéro (ou PTZ+)

Le prêt à taux zéro ou PTZ+ est un moyen de financement permettant la construction d’un logement, l’achat d’un logement neuf, ou sous certaines conditions l’achat d’un logement ancien vendu par un bailleur social à ses occupants.

Comment y accéder ?

Le PTZ+ est destiné aux primo-acquéreurs qui doivent justifier d’un montant total de ressources inférieur ou égal à un plafond, qui sera déterminé en fonction de la localisation du logement et de la composition du foyer. L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt. Ce logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement.

Les conditions de ressources :

  • Le montant du prêt est calculé et mis à disposition en fonction des différentes tangentes, liées à la nature et à la fonction mêmes du logement (coût de l’opération, localisation du logement, performance énergétique, nombre de personnes destinées à occuper le logement,…).

  • La durée du prêt est fonction des ressources des personnes destinées à occuper le logement : plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.

En fonction de ses revenus, l’emprunteur bénéficie, ou non d’un remboursement partiel différé : durant cette période, ne sera remboursée qu’une fraction du montant du PTZ+.

Prix d’acquisition

Le prix d’acquisition est le montant effectif payé par un acheteur pour un bien ou service acheté. Il comprend Taxe sur la Valeur Ajoutée – TVA. Le prix d’acquisition exclut les intérêts qui viennent s’ajouter en cas d’obtention d’un crédit.

Prix de revient

Le prix de revient, d’un bien immobilier est calculé par la somme du prix d’acquisition du bien immobilier et les frais de notaire. Si vous passez par une agence immobilière pour l’achat de votre bien, les frais d’agence sont inclus dans le prix de revient.

Prix de vente

Le prix de vente est la valeur d’échange, en monnaie, d’un bien, d’un service convenu entre le vendeur et l’acheteur.

Projet d’acte authentique (ou acte notarié)

Le projet d’acte authentique est le résultat de la collaboration entre le notaire et l’acquéreur (une copie est fortement conseillée).

Ce premier jet permet à l’acquéreur d’examiner les tenants et les aboutissants du futur acte notarié. Par ailleurs, l’acquéreur peut demander des éclaircissements à propos des clauses telles que les décharges de responsabilité du vendeur, qui peuvent être mal perçues.

On peut donc considérer le projet d’acte authentique comme un devis visant l’acquisition d’un bien immobilier.

Propriétaire occupant

Personne qui possède un logement et y établit sa résidence principale.

Réduction d’impôts

La réduction d’impôt est une disposition fiscale inscrite plus ou moins durablement dans le temps et qui permet de déduire certaines dépenses, limitativement énumérées par la loi. La réduction d’impôt ouvre le droit, sur justifications, à une diminution d’impôt. L’excédent de cette réduction ne peut normalement être ni remboursé ni reporté, excepté dans le cadre de la loi Scellier où l’excédant de avantage fiscal peut être reporté pendant 6 ans.

Réserves

Autrement dit « désordres », malfaçons, ou autres dysfonctionnements qui sont mentionnés dans le procès verbal de la livraison.

Les clés de votre appartement vous sont remises même si des réserves sont mentionnées, le logement étant jugé habitable. Cependant,  le promoteur a pour obligation de les « lever » c’est-à-dire les réparer.

Résidence principale

Selon l’INSEE, la résidence principale est l’habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par une ou plusieurs personnes d’un même ménage.
Cette définition a un intérêt essentiellement pour les autorités civiles et militaires : connaître le lieu principal de vie d’une personne permet de déterminer certains impôts, ouvre droit à inscription sur les listes électorales et sert de domiciliation.

Ressources du locataire

Les ressources du locataire correspondent au revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’imposition et déterminé en fonction de la composition du ménage. Dans le cadre d’un bien acquis en investissement locatif sous une loi fiscale, pour bénéficier de l’avantage fiscal, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond réglementaire. Le propriétaire n’a donc pas la possibilité de louer son bien immobilier à une ou plusieurs personnes dont les revenus sont supérieurs au montant maximal réglementaire.
Les plafonds de ressources du locataire sont fixés en fonction de zones géographiques déterminées de manière spécifique et varient selon les lois fiscales en vigueur.

Ressources du locataire “Duflot”

Dans le cadre de la loi Duflot, comme pour d’autres lois de défiscalisation en investissement dans l’immobilier neuf (Scellier intermédiaire, Borloo, Besson), des plafonds de ressources des locataires ont été introduites au dispositif Duflot. Les avantages fiscaux réservés aux propriétaires ont pour contrepartie cette contrainte de location.

De la même manière que les plafonds de loyer,  les plafonds de ressources du locataire sont fixés en fonction de nouvelles zones géographiques du zonage Duflot : 

Composition du foyer locataire Zone A bis Reste de lazone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 831 € 36 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 55 045 € 55 045 € 40 089 € 36 079 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge 72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 344 105 584 € 767 160 € 69 443 €
Majoration au dessus de 5 personnes à charge + 12.851 + 11.764 + 8.608 + 7.746

Les montants de revenus correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est présent sur l’avis d’imposition que le locataire a réceptionné de l’administration fiscale en N-1. En revanche si le locataire a supporté une forte baisse de revenu en N-1, l’administration peut octroyer une dérogation pour prendre en compte l’avis d’imposition de l’année N-1.

Revenu imposable

Le revenu net imposable est issu du revenu net global qui inclut la somme des revenus perçus, auxquels il faut retrancher les pensions, déficits et pertes de capital.
Le revenu net imposable est le revenu brut recevant un abattement de 10%.
A cet abattement peuvent être ajoutés d’autres abattements liés aux personnes à charge, telles que les descendants ou ascendants.

RT 2012

Publiée au Journal officiel le 27 octobre 2010, la RT 2012 est la nouvelle réglementation thermique française en vigueur qui remplace l’ancienne RT 2005.
En accord avec le Grenelle de l’environnement, la RT 2012 vise à contrôler et réduire les gaz à effets dans le secteur du bâtiment.
Elle doit notamment permettre de diviser par trois la consommation énergétique des bâtiments neufs dont les permis de construire sont déposés à compter de la fin 2012.
L’objectif fixé par cette nouvelle réglementation est de faire construire des bâtiments dont la consommation d’énergie ne dépasse pas  50 kWh/m2/an ( contre 150 kWh/m2/an avec la RT 2005).

Cette nouvelle réglementation a mis en place un nouvel indicateur: le Bbio ou besoin bioclimatique, mettant l’accent sur la conception même des bâtiments ( évaluation des besoins de chauffage, de refroidissement et d’éclairage artificiel) afin de limiter les besoins et dépenses avant même leur construction.

Le  rôle du Bbio est de déterminer la qualité énergétique du bâtiment  avant la construction, afin d’orienter les concepteurs vers les produits qui amélioreront le plus possible les performances énergétiques des futurs logement.

Surface habitable et calcul du plafond de loyer

Le calcul du plafond de loyer

Pour calculer le plafond de loyer il faut prendre en compte la surface habitable qui est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes. La somme de ces deux surfaces figure dans le contrat de location. En revanche, les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer.

Le calcul de la surface habitable

La surface habitable du logement est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. En revanche, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements ainsi que les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m. ne sont pas pris en compte pour le calcul de la surface habitable.

Le calcul des annexes et dépendances

La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, se calcule par la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Les annexent comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas. De plus les terrasses ou les parties de terrasses accessibles en étage ou les terrasses aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (dans la limite de 9 m2) sont également prises en compte. Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré sont celles situées sur le toit d’un logement (exemple pour les immeubles construits en gradins où la dalle qui compose la toiture sert de terrasse au logement supérieur) ou également sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. En revanche, les terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle ne sont pas prises en compte.

Les garages et parkings sont-ils pris en compte dans le calcul de la surface habitable ?

Pour les immeubles collectifs les garages et parkings ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable. En revanche pour les maison individuelle, compte tenu des difficultés à distinguer les parties des annexes affectées à usage de stationnement de celles utilisées à usage d’annexes, une règle à été définie afin de fixer forfaitairement à 12m² la partie à usage de stationnement. Pour appliquer cette mesure, il n’est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d’être stationnés, ni de la configuration des locaux. En revanche, la surface des annexes non accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus.

Surface pondérée

La surface pondérée est définie par  le Code de la construction et de l’habitation (art. R. 353-16) comme étant la surface utile qui est égale à la surface habitable du logement à laquelle il faut ajouter la moitié de la surface des annexes suivantes (caves, celliers, balcons; loggias, vérandas, terrasses) dans la limite de 9 m² (désormais 8m² avec Loi Duflot). En revanche, ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul :
les surfaces mentionnées précédemment qui ne seraient pas réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 m 80 ;
les surfaces des jardins, cours et garages.

La surface utile

Surface utile = surface habitable + la moitié de la somme des annexes (balcon, terrasse, cellier, hors parking) dans la limite de 8 m².
Exemple : si mon T3 comprend un balcon de 10m² et un cellier de 10m² >> surface utile normalement à 10m²  devient limitée à 8m.

Taxe sur la plus-value immobilière

Qu’est-ce que la plus-value ?

Par une augmentation de la valeur de votre bien dans le temps, la plus-value représente le gain réalisé à l’occasion de la revente d’un bien immobilier. Elle se calcule facilement :
Prix de vente – Prix d’achat = PLUS-VALUE (ou moins-value si le résultat est négatif)

Les opérations imposables

Toutes les mutations d’immeubles à titre onéreux tels que le viager, les échanges, les apports d’un bien à une société, les expropriations,…sont soumises à l’impôt sur les plus-values.

Les mutations à titre gratuit telles que les donations ne sont pas soumise à cet impôt.

Par ailleurs, l’impôt sur les plus-values ne s’applique ainsi pas aux cessions entre co-indivisaires sur ce type de biens.

Ce dispositif fiscal exclut les partages tels que sont :

  • la succession
  • la communauté conjugale
  • l’indivision entre époux ou pacsés
  • l’indivision antérieure au mariage ou au pacs
  • l’indivision issue d’une donation-partage

En revanche, après le partage ou la cession, la revente ultérieure du bien entraîne l’application de l’impôt.

Si les biens de la SCI sont exonérés, alors la cession de titres de SCI sera également exonérée. Ils sont soumis au même régime.

L’imposition des plus-values

Depuis le 1er juillet 2012, la plus-value nette est imposée à hauteur de 34,5% (contre 32,5% auparavant).

L’imposition en détail :

  • 19% de taxation au titre de l’impôt sur le revenu ;
  • 15,5% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social) contre 13,5% auparavant.

La déclaration et le paiement de la taxe sur la plus-value immobilière ont lieu au moment de la vente chez le notaire. Le vendeur reçoit le prix du bien, net d’impôt, et est déchargé des soucis de la déclaration.

TVA Immobilière

La TVA immobilière est une taxe sur la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un logement neuf, en état de futur achèvement, ou d’un logement achevé depuis moins de 5 ans. Lors d’une vente d’un logement neuf, le vendeur est soumis à la TVA immobilière, l’acquéreur quant à lui, bénéficie de son côté de frais de notaire réduits.

Zones ou Zonages

Les lois de défiscalisation ont été initiées afin d’encourager la construction de logement neuf destiné à la location. Afin d’orienter la production de ces logements aux zones où il y a des pénuries, l’état a mis en place depuis la loi Scellier une classification géographique appelé zonage Scellier ou zones Scelliers. Elles sont décomposés en 4 zones de la façon suivante:

La Zone A Bis : Paris et sa très proche banlieue
– La Zone A : banlieue parisienne élargie
– La zone B1 est composée des agglomérations de plus de 250 000 habitants, de quelques villes proches de l’île de France dont le prix de l’immobilier est relativement élevé , des zones littorales et frontalières, de la Corse et des Iles.
– La zone Zone B2 est composée des agglomérations de plus de 50 000 habitants et de moins de 250 000 habitants.
– La zone C est composée de tout le reste du territoire. La zone C a été exclue du dispositif Duflot. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif dans cette zone il est nécessaire d’obtenir un agrément spécifique. La demande doit provenir de la commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale et doit être validée par le ministre chargé du logement. Cette demande doit mettre en évidence le besoins de logements locatifs sur la commune ou le secteur concerné.
A noter, que pour la loi Scellier ce zonage fixe les plafonds de prix au mètres carré (Scellier 2012), les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

La loi Duflot a modifié le découpage géographique de ces zones. Les zones Duflot sont plus restreintes par rapport aux zones Scellier et concernent principalement les grandes agglomérations Françaises. Il existe également un système d’agrément dont la demande émane du préfet à la différence de loi la loi Scellier où elle provenait des communes et / ou des établissements public de coopération intercommunale.
Les plafonds de loyers Duflot et les plafonds de ressources du locataire Duflot sont également déterminés en fonction des zones Duflot ou du zonage Duflot.