Les plafonds Loi Duflot : mieux comprendre pour mieux investir

Chaque investisseur en loi Duflot est soumis à plusieurs conditions pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.
Parmi ces conditions, l’acheteur doit accepter de plafonner :

  • sa réduction d’impôt (en fonction de la surface de son logement),
  • son loyer (selon la zone dans laquelle se situe son logement),
  • et les ressources de son locataire (en fonction de la zone dans laquelle se situe son logement et de la composition du foyer fiscal de son locataire).

Loi Duflot 2013

On appelle ces plafonds : “les plafonds Loi Duflot” ou plus exactement, le plafond du calcul fiscal, les plafonds de loyer et les plafonds de ressources des locataires.
Ces plafonds Loi Duflot sont détaillés ci-dessous. Il vous permettront de mieux appréhender les recettes de votre investissement.

Plafond Loi Duflot du calcul fiscal

Ce plafond correspond au prix maximum d’achat du logement Duflot. Il est égal à 5 500€/m².
Ce plafond est utilisé dans le calcul de la réduction d’impôt. La loi n’interdit pas d’acheter un logement plus cher. Mais au-delà de ce seuil, seule la partie égale à 5 500€/m² sera considérée dans le calcul fiscal.

Rappel : La loi Duflot permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% du coût total d’acquisition sur 9 ans.

Exemple :
Monsieur Dupont souhaite acheter un logement Duflot de 25m² à Paris à 180 000€. La réduction d’impôt n’est pas de 32 400€ (0,18 x 180 000€) mais bien de 24 750€ (0,18 x 5 500 x 25 ) sur 9 ans. 

Plafonds Loi Duflot de loyer

Ces plafonds Loi Duflot correspondent au montant maximum du loyer autorisé. Il sont exprimés hors charge.

Le calcul du plafond est le suivant :
Plafond de loyer = Surface pondérée x Prix de location au mètre carrée x Coefficient multiplicateur.

>  Calcul de la surface pondérée :

La surface pondérée correspond à la surface habitable du logement à laquelle on ajoute la moitié des surfaces annexes (balcons, caves, etc.).

Formule de calcul : Surface pondérée = Surface habitable + (Surface des annexes/2)*
* la loi Duflot plafonne la moitié des surfaces annexes à 8m² dans le calcul de la surface pondérée

Attention : les parkings ne sont pas considérés comme des surfaces annexes.

>  Calcul du prix de location au mètre carré :

Le prix de location au mètre carrée est fonction de la zone dans laquelle se situe votre bien. Il est fixé par le texte de loi Duflot.

Tableau des plafonds Loi Duflot de loyers par zone pour 2014 :
Zone A bis 16,72 € /m²
Zone A 12,42 € /m²
Zone B 1 10,00 € /m²
Zone B2 8,69 € /m²

>  Calcul du coefficient multiplicateur :

Le coefficient multiplicateur est un coefficient qui vient pondérer les loyers.
Il est compris entre 0,70 et 1,20 (valeur plafond). Il permet de bonifier le loyer pour des logements de petites surfaces (inférieures à 63m²) et de le diminuer pour les plus grandes (supérieures à 63m²). Sa valeur est arrondie au centième près (0,01).

Il se calcule en fonction de la surface pondérée et est égale à : 0,7 + 19/Surface pondérée


Le tableau ci-dessous vous présente quatre exemples de calcul du plafond Loi Duflot de loyer pour des logements de surface différente et situés à Paris, Saint-Tropez, Toulouse et Angoulême.

Tableau de calcul des plafonds de loyer en fonction des zones Duflot et des surfaces pondérées de chaque logement.
Zone (ville) S. Hab. S. Annexe S. Pondérée Prix/m² Coef. M.  plafond L.
A Bis (Paris) 25 m² 0 m² = 25 + 0
= 25 m²
16,72€/m² = 0,7 + 19/25
= 1,20*
= 25 x 16,72 x 1,20
= 501,60€/mois
A (Saint-Tropez) 35 m² 10 m² = 35 + 10/2
= 40 m²
12,42€/m² = 0,7 + 19/40
= 1,18
= 40 x 12,42 x 1,17
= 581,26€/mois
B1 (Toulouse) 40 m² 15 m² = 40 + 15/2
= 47,5 m²
10,00€/m² = 0,7 + 19/47,5
=1,10
= 47,5 x 9,88 x 1,10
= 516,23€/mois
B2(Angoulême) 75 m² 25 m² = 75 + 16*/2
= 83m²
8,69€/m² = 0,7 + 19/83
= 0,93
= 83 x 8,69 x 0,92
= 663,57€/mois
* valeur plafonnée

où :
S. Hab. est la surface habitable du logement
S. Annexe est la surface totale des annexes
S. Pondérée est la surface pondérée du logement, selon la définition de la loi Duflot
Coef. M. est le coefficient multiplicateur
Plafond L. est le plafond de loyer, calculé pour chaque exemple de logement (Hors Charges)

CONSEIL PRATIQUE : Optez pour un marché de l’immobilier neuf plus avantageux ! 
Les plafonds de loyers nivellent les loyers sur une même zone. Pour un logement de même surface pondérée, le loyer sera donc identique. Préférez investir dans une ville où le prix d’achat de votre logement sera plus faible. Ceci vous permettra de mieux rentabiliser votre investissement.

Plafonds Loi Duflot de ressources des locataires

Ces plafonds correspondent aux ressources de votre locataire, c’est-à-dire aux revenus maximum que déclarent les locataires d’un investissement Duflot.

Ces valeurs plafonds sont fixées annuellement par décret et dépendent des zones Duflot.

Les plafonds Loi Duflot de ressources correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2 (de chaque foyer fiscal) des signataires du bail de location.

Tableau du plafonnement des ressources des locataires 2014

tableau-plafonds-loyers-duflot-2014

Exemple :
Monsieur et Madame BERNIER sont jeunes mariés et ont un enfant à charge. Ayant un revenu imposable de 42 030€ (revenu fiscal de référence), ils peuvent louer un logement Duflot à Toulouse (zone B1) car ils ne dépassent pas le seuil imposé par la loi de 48 210€.