La loi Duflot 2015

La Loi Duflot est la loi de défiscalisation mise en place par la ministre du logement Cécile Duflot en faveur de l’investissement immobilier locatif dans les logements neufs, applicable dans le cadre de la loi des Finances de 2013. Afin d’inciter le particulier à investir dans l’immobilier neuf en loi Duflot, le gouvernement octroie une réduction directe d’impôts de 18% du montant du bien  sur 9 ans, et ce, de manière linéaire.

Loi DuflotInvestir en loi Duflot, c’est aussi en contre-partie, respecter certaines conditions, qu’elles soient liées à l’achat du bien immobilier (montant, niveau de performance énergétique, etc.) , à sa mise en location (plafonds de loyers et plafonds de ressources des locataires), à sa situation géographique (zonage Duflot), et autres conditions particulières.

Nous vous détaillons ici les principes de la loi de défiscalisation Duflot et ses conditions afin de vous permettre de réussir votre investissement en loi Duflot.

Attention : depuis le 1er septembre 2014, la loi Duflot est remplacée par la loi Pinel.

L’avantage fiscal de la Loi Duflot 2015

  • Une réduction d’impôt de 18% sur 9 ans.

Le calcul de la réduction d’impôts s’effectue sur le prix de revient du bien immobilier c’est à dire le montant de l’acquisition auquel on additionne les frais annexes (frais de notaire et honoraires d’agence).

Exemple de calcul de votre réduction d’impôt en loi Duflot :
Vous achetez un appartement T3 labellisé « BBC » à 190 000 € à Bordeaux :

Vous avez alors droit à une réduction d’impôt totale de
190 000 x 18 % = 34 200 €.
Cette réduction est étalée sur 9 ans soit une réduction d’impôt de 3 800 € / an.

Cette réduction d’impôts prend effet l’année suivant la livraison de votre bien Duflot. Pour un investissement Duflot pour rapidement rentable et performant, favorisez des livraisons en fin d’année afin de défiscaliser dès le début de l’année suivante.

Télécharger le texte officiel de la loi.

Les conditions de la loi Duflot 2015

  • Les conditions d’achat

1. Logements concernés par la loi Duflot

Les logements concernés par la loi Duflot 2015 sont les logements neufs que l’on peut détailler en 6 catégories :

  • Les logements neufs.
  • Les logements acquis en l’état futur d’achèvement.
  • Les logements que le contribuable fait construire.
  • Les logements que le contribuable acquiert et sur lesquels il réalise des travaux en vue de leur réhabilitation pour cause de non respect des règles et normes légales ou par volonté d’acquérir les performances techniques d’un logement neuf.
  • Les locaux que le contribuable transforme en logement.
  • La rénovation de logements anciens habités, utilisés et acquis en vue d’une transformation en logement neuf via des travaux.

Ces logements doivent être acquis dans la limite de l’application de la loi, soit avant le 31 Décembre 2016.

2. Niveau de performance énergétique

L’investisseur en loi Duflot doit acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement respectant la réglementation thermique (RT 2012), ou bénéficiant du label BBC 2005.

Pour les acquisitions portant sur les logements suivants, le contribuable devra justifier de l’attribution du label BBC 2005 ou de la conformité du logement à la Réglementation Thermique (RT 2012).

Depuis le 1er Janvier 2013 le logement doit être construit conformément aux spécifications du RT 2012.

Ainsi, les acquisitions de logements neufs, les acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les logements que le contribuable construit ou fait construire doivent respecter ces obligations énergétiques.

Les logements faisant l’objet de travaux,ouvrant droit à la loi Duflot sont :

  • L’acquisition d’un logement ne répondant pas aux normes légales et réglementaires. La réhabilitation devra apporter au bien les performances techniques identiques à celles d’un logement neuf.
  • L’acquisition d’un logement ancien faisant l’objet de travaux de remise à neuf.
  • L’acquisition d’un local non affecté à l’habitation et sur lequel l’investisseur fait réaliser des travaux de transformation en logement.

Les logements visés doivent pouvoir justifier de l’un des deux label suivants :

  • Haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009
  • Label Bâtiment Basse Consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009

3. Délais d’achèvement du logement Duflot

Le logement Duflot doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DROC) en ce qui concerne les logements acquis en vue d’un futur achèvement.

4. Zones géographiques éligibles à la loi Duflot 2015

Le logement Duflot doit être situé dans les zones Duflot A, Abis, B1, soit les grandes agglomérations françaises. Une dérogation temporaire pourra être accordée en faveur de certaines communes situées en zone B2. La zone C est en revanche, totalement inéligible.

La politique de zonage est plus stricte que sous le dispositif Scellier afin de répondre efficacement aux différents besoins de logement de la population Française.

  • Zone A Bis : Paris et sa proche banlieue
  • Zone A  : reste de la banlieue Parisienne
  • Zone B1 : grandes agglomérations Françaises, supérieure à 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse.
  • Zone B2 : communes allant de 50 000 habitants à 250 000 habitants
  • Zone C : le reste du territoire

5. Plafond du prix au m² de l’investissement Duflot

Le logement Duflot est régi par un plafond de 5 500 €/ m2 de la surface habitable. La réduction d’impôt n’agira que sur le prix du logement plafonné à 5 500 €/m².
Il n’est pas interdit d’acheter un bien au dessus de 5 500 € /m². Cependant la réduction d’impôt n’agira que sur le montant plafonné.

Exemple :
Pour un appartement de 40m² à 250 000 €, le montant de la réduction d’impôt sera calculée de la manière suivante : 40 x 5 500 = 220 000 €.

Par conséquent, la réduction d’impôt sera calculé sur 220 000 € et non sur 250 000 €.
Pour les logements situés en métropole et en Outre-Mer, ce plafond par m² est fixé à 5 500 €/m². Au delà, la réduction d’impôts n’est pas applicable.

  • Les logements situés en métropole :

La surface à prendre en compte est égale à la surface habitable, majorée de la moitié de celle des annexes, dans la limite de 8 m² par logement et à l’exclusion de celle relative aux emplacements de stationnement.

  • Les logements situés Outre-Mer :

La superficie à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de celle des varangues prise dans la limite de 14 m² par logement.

Les collectivités territoriales éligibles à la loi Duflot sont : la Guadeloupe, la Martinique, Saint Barthélémy, Saint Martin, Saint Pierre et Miquelon, La Réunion, Mayotte, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française, Wallis et Futuna.

Exemple de calcul en métropole :
Soit un appartement de 40m² de surface habitable qui possède une cave de 12 et un cellier de 9, le calcul du prix du logement plafonné se fait de la manière suivante :
40 + (12+9)/2 = 40 + 10,5 = 40 + 8 = 48 de surface totale, car la moitié de la surface des annexes a été plafonnée. La réduction d’impôt pour ce logement sera calculée sur : 48 x 5 500 = 264 000€.

Exemple de calcul en Outre-Mer :
Soit un appartement de 40m² de surface habitable qui possède une cave de 12 et un cellier de 9, le calcul du prix du logement plafonné se fait de la manière suivante :
40 + (12+9)/2 = 40 + 10,5 = 50,5 de surface totale (la moitié de la surface des annexes n’est pas plafonnée). La réduction d’impôt pour ce logement sera calculée sur : 50,5 x 5 500 = 277 750€.

6. Limitation du nombre d’investissement

La limitation est portée à deux investissements Duflot par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 € par investissement. Ainsi, il est intéressant de souligner qu’un couple marié peut effectuer deux investissements par an.

Il faut également noter que lorsque le prix du bien dépasse 300 000 €, seule la partie du prix égale à 300 000 € sera prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.

  • Les conditions de location

7. Location du bien pendant une durée de 9 ans

L’investisseur en loi Duflot s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée de 9 ans minimum.

Au terme de l’engagement de location de 9 ans, rien n’empêche de conserver ce bien à la location sans les contraintes de location imposées par la loi Duflot 2015 (plafond de loyer et plafond de ressources du locataire). Ainsi, il est tout à fait possible de le transmettre librement à sa descendance.

A l’inverse il est tout à fait envisageable de vendre le bien au terme des engagements de location et donc de dégager une plus-value liée à la revalorisation patrimoniale.

8. Délai de mise en location

La location devra être effective dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien immobilier Duflot et devra respecter les prérogatives légales de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.

9. Plafond de ressources et loyers

L’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret annuellement.

  • Le calcul de la surface pondérée Duflot :

Le calcul de la surface pondérée Duflot est égale à :
La surface habitable + la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, terrasse) plafonnée à 8m².

A noter : le parking n’est pas considéré comme une annexe.

  • Le calcul

Il faut multiplier la surface pondérée Duflot, calculée ci-dessus, par le prix au m² correspondant à la zone du logement.

Tableau des plafonds de loyers Duflot 2015

Zone A bis 16,72 € /m²
Zone A 12,42 € /m²
Zone B 1 10,00 € /m²
Zone B2 8,69 € /m²
  • Le coefficient multiplicateur

Un coefficient, appelé coefficient multiplicateur, sera appliqué afin de tenir compte de la surface du logement.
La formule de calcul est la suivante : 0,7 + (19 / Surface pondérée Duflot)
Ce coefficient peut être compris entre 0,70 et 1,20.  Il est arrondi à deux chiffres après la virgule. Ainsi :
> Si le coefficient multiplicateur est compris entre 1,00 et 1,20 : il va augmenter le loyer de référence.
> Si le coefficient multiplicateur est inférieur à 1,00 : il va diminuer le loyer de référence.

Remarque : Un logement de moins de 63m² de surface pondérée Duflot pourra être majoré par rapport à la grille théorique. A l’inverse, un logement de plus grande surface verra son loyer de référence diminuer.

Exemple de calcul de plafond de loyer Duflot en 2015 :
Pour un appartement T2 de 60 m² à Bordeaux : calcul du coefficient = 0,7 + (19 / 60) = 1,01667. Attention, le coefficient doit toujours être arrondi au centième inférieur.
Ici : le coefficient devient donc 1,01
A Bordeaux, nous sommes en Zone B1 où le prix au m² est de 10,00 €/m²
Ainsi le loyer maximal pour ce T3 de 60 m² est de =
(10,00 x 1,01) x 60 = 606 € Hors Charges (HC)

Les plafonds de ressources des locataires sont fixés annuellement par décrets et dépendent des zones Duflot. Ils sont calculés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 du foyer fiscal du ou des locataires.

Tableau des plafonds de ressources des locataires 2015

Composition du foyer locataire Zone A bis Reste de la zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 831 € 38 831 € 30 019 € 27 017 €
Couple 54 045 € 54 045 € 40 089 € 36 079 €
Personne seule ou couple avec une personne à charge 72 159 € 66 169 € 48 210 € 43 389 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 152 € 79 257 € 58 200 € 52 380 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 503 € 93 826 € 68 465 € 61 619 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 344 € 105 584 € 77 160 € 69 443 €
Majoration au dessus de 5 personnes à charge + 12 851 € + 11 764 € + 8 608 € + 7 746 €

Pour les logements situés dans une collectivité territoriale d’Outre-Mer, éligibles à la réduction d’impôt, le plafond de loyer est celui de 10,02 €/m².

 

  • Les conditions particulières

10. Plafond sur les niches fiscales

La loi Duflot 2015 est inclue dans le plafond sur les niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer fiscal. De plus, la réduction d’impôt ne peut pas être reportée d’une année sur l’autre.

11. Limitation des ventes Duflot sur une même résidence

La loi Duflot 2015 impose que 20% des occupants de la résidence soient des primo-accédants.

Le pourcentage d’investisseurs en loi Duflot dans un programme immobilier neuf ne peut pas dépasser 80% des acquéreurs d’un même programme. Concrètement, 20% des logements achetés neufs dans un programme doivent devenir les résidences principales des dits propriétaires occupant.

Les modes d’acquisition en loi Duflot

Plusieurs modes sont possibles :

  • SCI

« Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI), autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. »

  • Indivision

« Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision. »

  • SCPI

« La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) dont la quote-part de revenu est soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. »

A noter : le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. Un droit de propriété démembré ne peut donc pas bénéficier d’une réduction d’impôt sous le dispositif Duflot.

Les avantages de la loi Duflot

Les lois de défiscalisation immobilière ont été mises en place par le gouvernement afin de stimuler l’investissement dans les logements neufs dotés du label BBC grâce à l’octroi d’un avantage fiscal incitatif.

Investir dans la pierre est une valeur refuge. Cette nouvelle loi de défiscalisation permet d’atteindre  plusieurs objectifs :

  • Réduire ses impôts jusqu’à 6 000€ par an

La loi Duflot 2015 permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur maximale de 18% sur 9 ans pour un investissement maximal de 300 000 €.

  • Constituer un patrimoine

La loi de défiscalisation Duflot recherche l’accession à la propriété pour les foyers les plus modestes. Elle permet de constituer un patrimoine immobilier sans apport. En effet, le bien est financé par les loyers perçus et l’avantage fiscal. Il en résulte un effort d’épargne moindre.

  • Préparer sa retraite

La loi Duflot 2015 permet d’investir dans l’immobilier locatif en profitant d’une incitation fiscale forte. Cet investissement permettra de compléter les revenus de retraite grâce à des rentes locatives pérennes.

  • Protéger sa famille

Le choix du prêt immobilier pour financer un investissement Duflot donne droit à une assurance décès- invalidité. Celle-ci permettra de solder le crédit à la banque en cas de décès ou d’invalidité du contractant. Par conséquent, il est judicieux d’investir via un emprunt bancaire.